Vous avez enfin trouvé le local commercial parfait pour votre entreprise. Un prix très bas pour les cinq prochaines années, un emplacement de rêve et une énorme superficie. Tout semble parfait, jusqu'à ce qu'un problème inattendu surgisse : l'immeuble vient tout juste d’être vendu. En conséquence, vous risquez de vous faire résilier votre bail 12 mois plus tard, avec un mince préavis de seulement 6 mois, selon l'article 1887 alinéa 2 du Code civil du Québec (C.c.Q.).

Ce scénario aurait pu être évité si vous aviez fait une seule chose : publier votre bail commercial au Registre foncier. 

Comprendre la publication du bail au Registre foncier

La publication d'un bail au Registre foncier n'est pas une procédure compliquée, mais elle est souvent négligée par les locataires commerciaux. Pourtant, cette formalité offre une protection juridique essentielle. En publiant le bail, le locataire s’assure que le bail commercial est opposable aux tiers, notamment aux futurs propriétaires de l’immeuble. Cela signifie que, par exemple, même si l’immeuble est vendu, le bail survie et le nouveau propriétaire est tenu de respecter les conditions du bail.

Pourquoi la publication du bail est-elle si importante?

    1. L’opposabilité du bail aux tiers : Lorsque vous publiez correctement votre bail au Registre foncier, il devient opposable aux tiers, offrant une protection relative au locataire. Cela signifie que toute personne ou entité qui achète l’immeuble est informée de l’existence de votre bail et ne peut ignorer ses termes. Sans cette publication, un nouveau propriétaire pourrait résilier votre bail selon les conditions prévues par la loi, ce qui pourrait entraîner une expulsion avec un préavis minimal.

    2. La continuité du bail commercial : La publication assure la continuité de votre bail, indépendamment des changements de propriétaires. Cette sécurité est cruciale pour les entreprises, car un déménagement forcé peut être coûteux et perturbateur pour les affaires. En protégeant votre bail, vous pouvez planifier votre activité à long terme sans craindre une expulsion inattendue.

    3. Le maintien des droits du locataire : Enfin, publier votre bail permet de maintenir tous vos droits en tant que locataire. Cela inclut non seulement le droit de rester dans les locaux pendant la durée convenue, mais aussi le respect des conditions initiales du bail, telles que le loyer et les obligations du propriétaire.

La procédure de publication

Vous pouvez publier un bail de trois manières différentes :
    1. Intégralement : Publier le bail complet.
    2. Par Sommaire : Publier un résumé des informations essentielles.
    3. Par Avis : Publier une simple notification avec les informations clés.
Selon la méthode choisie, différentes règles s'appliquent.

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause qui stipule que le bail ne doit pas être publié dans son intégralité, mais plutôt par un avis de bail. Cette approche protège les détails financiers du bail. Sinon, n'importe qui pourrait consulter le Registre foncier et connaître les loyers payés par les locataires, ce qui pourrait perturber le marché immobilier.

Les baux incluent souvent une clause qui régit la publication, exigeant de se conformer à l'article 2999.1 du C.c.Q. Un bail commercial peut exiger que le locataire obtienne le consentement du propriétaire avant de publier l'avis de bail. Le bail peut aussi stipuler que le locataire doit, à la fin du bail ou de ses renouvellements, annuler cette publication à ses frais. Toutefois, le droit de publier un avis de bail est d’ordre public et toute clause qui interdit la publication du bail au Registre foncier est nulle (article 2936 du C.c.Q.).

L'avis de bail doit inclure les informations suivantes :
    • L'identité du locateur (propriétaire) et du locataire.
    • La description de l'immeuble où se trouvent les locaux loués.
    • Les dates de début et de fin du bail.
    • Les droits de renouvellement du bail.
Cet avis doit être attesté par un avocat ou un notaire.

Publier un bail ne protège pas automatiquement les nouveaux droits issus d'une modification ou d'une cession du bail. Si le bail est modifié pour inclure de nouveaux droits (comme une extension de la durée du bail ou un droit de premier refus), il est nécessaire de publier ces amendements au Registre foncier. Sinon, ces nouveaux droits ne seront pas protégés par la publication initiale du bail.

De plus, le bail doit avoir été publié au Registre foncier avant la vente de l’immeuble ou avant la publication de l’avis d’exercice d’un droit hypothécaire par un créancier afin d’être opposable aux tiers.

Prévenir les risques 

Voici quelques conseils pratiques pour les locataires commerciaux :

    1. Consultez un avocat : Avant de signer un bail commercial, consultez notre Avocate Rose spécialisée en droit des affaires. Elle pourra vous conseiller sur les clauses à inclure et sur les diverses protections possibles dont vous pourrez bénéficier grâce à une négociation de votre bail commercial.

    2. Publiez votre bail dès sa signature : N’attendez pas que des problèmes surviennent. Publiez votre bail dès que possible pour garantir sa protection. Pour être opposable aux tiers, le bail doit avoir été publié au Registre foncier avant la vente de l’immeuble ou avant la publication de l’avis d’exercice d’un droit hypothécaire par un créancier.

    3. Restez informé : Tenez-vous au courant des lois et règlements qui régissent les baux commerciaux dans votre juridiction. Les lois peuvent varier, et il est important de connaître vos droits et obligations.

Conclusion

La publication de votre bail commercial au Registre foncier est une simple formalité permettant d’éviter des situations désastreuses et de protéger vos droits de manière efficace. En suivant cette précaution, vous assurez la continuité de votre activité et la tranquillité d’esprit nécessaire pour vous concentrer sur la croissance de votre entreprise. 

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